２０２２年１２月日銀が長期金利の上限を上げましたが、これって住宅ローンになんか関係あるのかな？と感じた方ぜひご覧ください。
２０２２年１２月日銀がまさかの発表をしました
これまで、0.２５％に抑えてきた「長期期金利の上限を０．５％に上げました。
これビッグニュースです。銀行や証券会社、保険会社など、金融機関にお勤めの人、個人投資家、みんなこのニュースを受けて、今後の資産運用戦略について考えたはずです。また、このネタは投資家さん以外の、「普通の人」にも大きな影響があります。そう、住宅・マイホームです。「あれ？もしかして住宅ローン金利に影響あるの？」と気になっている人もいるのではないでしょうか。この記事では、１ 最新の住宅価格事情。２ 住宅価格が値上がりし続けている背景。をお伝えし、次回の記事で、３ 日銀関係ある？住宅ローン、固定金利と変動金利の決まり方 について解説していきます。
マイホームの購入でこけたら、個人の資産形成は「ゲームオーバー」になりかねません。今後の金利や、住宅価格はどうなるのか？住宅バブルは、金利上昇で終わりを迎えるのか？この記事がお役に立てたら嬉しいです。
最後には、「結局、固定金利と変動金利、どっちでローン組んだらいいの？」「住宅価格、まだ上がる？下がる？」に対する私なりの回答もお伝えします。私の個人的な見方、予測に興味のある人は、今回と次回のブログをご覧になってください。
最新の住宅価格事情
金利の話に入る前に、まずは最新の住宅価格について確認しておきましょう。まずは、全体感から、２００８年から２０２２年の、住宅価格推移はこのとおりです。
２０１０年の平均価格を「１００」と見たときに、戸建て住宅は、１１７。マンションは、１８６。このレベルで価格が上昇しています。次に「マンション」と「戸建て」それぞれの最新状況を見てみましょう。
まずは絶好調のマンション市場
首都圏のマンション価格の上昇が続いています。不動産経済研究所によると、2022年11月に東京23区で発売された新築マンションの平均価格は前年同月比7.5%増の8530万円。同月の都心6区の中古マンションの平均希望売り出し価格（70平方メートル換算、東京カンテイまとめ）は初めて1億円の大台に乗りました。
首都圏の新築マンションの平均価格は、１９９０年頃のバブル期の水準を超えています。首都圏のマンションが値上がりしすぎて、「もう東京にはいられない」「共働きでもペアローンを組むのすら難しい」「マンションを買えるのは、もはや富裕層の特権」となっています。首都圏における、「億ション（＝億を超える価格のマンション）」の比率は、２０１０年：約２％、２０２２年：約８％、という状況。億ションは、もはやそこまで珍しいものではなくなってきています。
戸建て住宅は？
東京カンテイ プレスリリース/新築一戸建て住宅平均価格によると、平均で、４４２４万円。前年同月比プラス９．０５％。こちらも絶好調ですね。首都圏、近畿圏、中部圏など、エリアによって違いはあるものの、主要都市圏はどこもこの２年で１ー２割値上がりしているイメージです。
ここまでの話をまとめますと、この１０年でめっちゃ値上がりしています。特にマンションは「バブル」と言う人もいるレベルです。値上がり率は劣るものの、戸建ても堅調です。
ところが、住宅市場の「ウハウハトレンド」もしかしたら、天井をうつかもしれません。住宅価格の値上がりもここまでかもしれないと言うことです。一体なぜなのか？
住宅価格が値上がりしている背景
ここ１０年以上、住宅価格が上がり続けてきた理由
それは、「超・低金利」です。もちろん、他の理由もありますが、なんといっても「超・低金利」です。ちょっとシミュレーションしてみましょう。
住宅購入予算（本体価格＋金利支払い分）が、４０００万円だとして、金利２％で３５年ローンを組んだとすると、本体価格は一体いくらまでの住宅を買えるのでしょうか？
答えは、２９００万円です。３５年かけて、本体価格２９００万円のマイホームゲット。金利１１００万円。合計４０００万円を支払って、マイホームを自分のものにするわけです。
一方で、金利が２％ではなく、０．５％の世界になるとどうなるのでしょうか？本体価格いくらまでの住宅を買えるのでしょうか？
答えは、３７００万円です。さっきと比べて、８００万円も高い家を買えるようになりました。３５年かけて、本体価格３７００万円。金利３００万円。合計４０００万円を支払っていくわけですね。
ご覧のように、２９００万円の住宅が、３７００万円に値上がりしても、金利が２％から０．５％に下がってくれるなら、消費者（買う人）の負担は、結局トータル約４０００万円で変わりません。要するに、「買いやすさ」と言う観点では同じだと言うことです。なお、この「買いやすさ」を決めている要素は金利だけではありません。年収の伸び、当然、伸びれば伸びるほど「買いやすい」と感じる。住宅ローン減税。減税制度が充実しているほど、「買いやすい」と感じる。なども影響します。
ここまでの話をまとめますと、この１０年、住宅価格はめちゃくちゃ値上がりしているように見えるけど、消費者にとって、「買いやすさ」はあまり変わっていない。なぜなら、超低金利・住宅ローン減税などでサポートされていたからです。逆に言えば、もし金利が急激に上がれば、「買いやすさ」は激減します。そうすると、住宅価格の値上がりもついにストップするかもしれない、と言うわけです。このように「金利」と「マイホームの値段」には深ーい関係があります。
次回のテーマは「住宅ローン金利は一体どのように決まるのか？」をお届けします。
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